18%!綠地香港公布了今年度房企的最低凈負債率!
2020-03-31 00:00:00
2020-03-31 11:52?來源: 和訊房產

??? 在房地產行業,多高的負債率,算是非常安全的?有人說,60%以內就算相當不錯的。在這個靠杠桿驅動的行業,70%、100%、200%,甚至更高的凈負債率都曾有過。

  但如果,看到了今日綠地香港公布的凈負債率指標,所有人都會驚得掉下下巴。根據綠地香港公布的凈負債率指標,截止2019年12月31日,綠地香港的凈負債率只有18%。

  這一低凈負債率指標,不僅可能是整個2019年房地產行業,除新城控股(601155,股吧)之外,最低的凈負債率數據,也可能是房地產行業歷史上最低Top10的數據。當然,統計的范圍,要拋開那些剛剛借殼,還沒有資產注入的房企;或者那些已經徹底轉型商業地產,靠租金收入實現收入和盈利增長的房企。

  而在凈負債率創歷史新低之際,綠地香港同期的業績也實現了大幅增長。綠地香港所創造的歷史,將改變投資者對房地產傳統的觀念。他們將發現低負債下的規模擴張,也是可能做到的。

  業績高增長:超過行業平均水平

  根據綠地香港公布的業績,凈利潤30.41億,同比增長54%;歸屬公司股東凈利潤約人民幣24.74億,同比增長43%;凈利率達17.22%,同比上漲4.39個百分點;毛利率達30.89%,同比上漲4.10個百分點;每股盈利達人民幣0.88元,同比增加44%;合約銷售額達人民幣484.58億元,同比增加28%,現金回款率超90%,已售合約總建筑面積327萬平方米??傎Y產達到992.7億元,同比增長10%。

  以綠地香港公布的數據,無論是凈利潤、每股盈利增幅,還是合約銷售額增幅等指標,或者平均凈利潤率,均在行業平均水平之上。

  而在凈負債率創歷史低點時,綠地香港在規模擴張上并不保守。

  2019年初至今,累計獲取項目18個,總建筑面積約549萬平方米,預計新增貨值619億。包括昆明夢云南、常州名墩道、廣德城際空間站等戰略勾地、強強合作項目,吳江太湖朗峯、太湖新城、通州江海圖等剛需熱銷項目。按計容面積計算,近80%為住宅,業態結構進一步優化。

  截止目前,綠地香港土地總儲備約2137萬平方米,布局于全國25個城市,合計62個項目,形成了長三角、大灣區、北部灣、及滇中城市群的均衡縱深布局,充分支撐未來2-3年的發展需求。

  尤其是這些項目,綠地所占權益比重極高,平均權益占到了84%。這些項目在迅速施工、銷售之后,將成為綠地香港未來幾年極為重要的收入及利潤來源。

  延伸產業鏈:擴大綠地拿地優勢

  然而,在凈負債率控制在很低水平的情況下,綠地香港是如何實現規模的高增長呢?

  管理層介紹說,綠地香港的拿地方式和其他開發商并不相同。大部分項目是通過勾地或者和地方國資的合作開發獲得土地,這種方式減少了公司使用負債杠桿的壓力。

  通過產業拓展,獲取房地產開發項目,是綠地香港獲取土地的一大特色。

  綠地香港積極推進房地產+生態鏈,全面布局大健康、文旅、文教產業。

  2019年正式發布綠地香港H1七階大健康超級品牌和認證體系,并快速推進昆明H1健康城和南寧H1健康城的建設落地,首創將生活方式和生命狀態鏈接,從環境、生活、美食、運動、 養生、康護、醫療七個維度,讓大健康全域滲透每個家庭和個體,打造國際化健康生活典范。

  公司傾心打造的上海首家認知癥國際照護機構-莫朗??怂构^于2019年初投入運營,引入360度澳式服務體系,圍繞醫、康、養、護,為認知癥患者提供標準、專業、有尊嚴的照護服務,填補了國內認知癥照護行業標準空白。

  今年6月,國際頂級高爾夫美巡系列賽中國賽第八站在綠地香港旗下綠地黃山臥虎高爾夫俱樂部。并以此為契機,綠地香港在國際賽事舉辦、體育培訓中心打造、文體購物與主題餐飲、體育文化企業總部引入等專業領域深度探索,進一步將黃山太平湖體育休閑小鎮打造成為在國際上具有影響力、全國范圍具有領先地位、長三角區域具有示范效應的的運動休閑特色小鎮。

  產業鏈的延伸,強化了綠地香港的城市運營能力,也讓公司有更多渠道拓展土地資源。除了借助產業優勢拓展土地,還和廣西交投等國資平臺的合作開發,獲取了大量優質土地資源。根據綠地香港公布的數據,上述土地儲備的平均樓板價僅2756元/平米。

  更高的運營效率

  低成本的拿地渠道,僅僅只是綠地香港以較低的凈負債率,獲得超過行業平均的增幅的一個因素。更為重要的還是綠地香港所進行的效率革命。通過地產科技等方面的創新升級、賦能增效,2019年人均銷售額達到3200萬元。

  公司獨立打造的電商采購平臺—合制,全年實現了105億的線上采購額,通過平臺的標準化操作,整個采購流程高效、透明,提升傳統招標采購人力投入和時效的70%以上。公司還基于現有的管理模式,升級打造了獨立的智能運營管控品臺,可以做到項目開發全周期的無盲點監控,運營效率大幅提升,同時,也為公司頂層決策提供了客觀依據。

  在產品打造方面,充分結合各地自然環境和文化底蘊,挖掘不同業態需求,將技術與藝術完美結合,形成健康科技宅、TOD、超高層、文旅、康養、體驗型商業等6+X產品系。全年各類型產品共獲得【38】項國內外重磅獎項。這些升級的產品,提升了綠地香港產品溢價能力,全年銷售均價同比增長【27.8%】。

  不僅溢價能力高,去化率也超過了行業平均水平。去年,綠地香港的整體去化率達到70%。其中,德空間站、常州名墩道等剛需盤快周轉,首開去化率90%以上;昆明健康城、東南亞中心,義烏朝陽門等IP大盤囊括區域銷冠。在確保高項目去化率的同時,頂著政策風險和市場下行雙重壓力下,全年合計銷售回款率超【90%】,高居行業前列。

  綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍表示:2020年,是綠地香港關鍵之年。綠地香港將一如既往地專注房地產主業,持續深化長三角一體化城市群、粵港澳大灣區、北部灣城市群、滇中城市群主要潛力城市布局,特別是強化粵港澳大灣區發展戰略,整合區域優勢資源,進一步開發及儲備優質地塊,拓展高品質高端住宅市場。同時,持續提升房地產+生態鏈,深化大健康、文旅、文教產業的全面升級。


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