綠地香港債務騰挪,境外借款比例減半
2019-08-22 00:00:00

時間:2019-08-22? ??來源:第一財經

綠地香港的拿地模式主要是政府勾地,這大大降低了拿地成本。

“房地產已經不是黃金、白銀時代,而是進入風險投資時代,行業風險和機會并存?!本G地香港(00337.HK)董事局主席陳軍這樣評價如今的行業格局。剛過去不久的上半年,是中國房地產最艱難的時間之一。行業競爭激烈,部分房企面臨洗牌。

8月21日晚間,綠地香港發布半年度業績。截止2019年6月30日,綠地香港合計實現合約銷售256.05億元,同比增長67%,完成全年500億目標的51.2%。

“不能用銷售規模增速去評價一個企業,我們希望未來的增速比較穩定,這樣的爆發增速并不是常態?!憋@然,陳軍對于未來的發展有些謹慎。

債務騰挪

從綠地香港的銷售占比看,其中上海、江蘇、廣西區域分別貢獻了45%、16%和13%的銷售額。

“昆明、無錫、嘉興、廣西玉林、廣西南寧\上海這幾個區域都是我們上半年業績貢獻比較好的地方,我們在這些城市深耕很多年,逐漸開始釋放業績?!本G地香港董事會秘書雷雨告訴第一財經記者。

由于較多的項目結轉,綠地香港2019年上半年合計凈利潤8.8億人民幣,同比增長90%;歸屬母公司利潤7.06億人民幣,同比增長113%。

從利潤率看,綠地香港毛利潤率為35.55%,較去年末上升接近10個百分點。凈利潤率為15.16%,較去年末上升2個百分點。

陳軍認為,利潤的增幅主要得益于公司拿地策略和成本,以及在高周轉、集中采購、電商平臺等大運營體系的整體升級。

由于綠地香港很多項目是和政府提前進行合作拿地,因此在拿地前期即可開始規劃設計,較快地提高了項目的周轉速度。

“我們建立了自己的大運營平臺,通過BIM技術(Building Information Modeling技術,一種應用于工程設計、建造、管理的數據化工具,在提高生產效率、節約成本和縮短工期方面發揮重要作用。 )進行建筑全生命周期管理,提高建筑工程效率。在采購方面,我們自己構建了自己的電商平臺,和綠地集團(600606.SH)共享資源,降低采購成本?!崩子暾f。

從融資成本看,綠地香港上半年的融資成本為5.17%,比去年年末5.21%的平均融資成本有進一步降低。而從上半年的整個市場趨勢看,大部分地產商融資成本都在增加。

“基于上半年良好的回款,我們上半年在債務結構上做了很大的調整,用一部分貨幣資金歸還了美元債,進而使境外借款占比大幅減少。曾經最高時占到76%的境外借款,在6月30日已經降低至38%。因為人民幣貶值而造成的匯兌損失,由此大幅減少?!崩子暾f。

由于總體債務優化,上半年綠地香港凈負債率為50%,較去年末下降38個百分點。

下半年是拿地窗口期

“今年銷售目標為500億。今后三五年內,要以預期年均30%的增長率,邁進千億房產公司規模?!标愜姼嬖V第一財經記者。

根據中報,綠地香港2019年可售貨值700億,項目數量51個。

從土地投資看,截止公告之日,綠地香港2019年共新增6個項目,新增建筑面積268萬平方米。主要涉及云南昆明、廣西南寧、安徽廣德、江蘇鎮江、浙江桐鄉5個城市。平均土地成本1560元/平方米。

同期,綠地香港上半年合作銷售均價12890元/平方米?(不含上海黃浦濱江的大單銷售),按此計算,綠地香港拿地成本比例占12.1%。

“土地價格比較低主要是因為我們有更多的產業資源,這些是地方政府看重的,也是我們的競爭力之一?!标愜娬f。

從綠地香港的發展戰略看,也希望依托整個集團,進行政府、國企合作,進而增加自己的土地投資并擴大規模?!拔覀冊诶ッ饕矊⒂幸恍┊a業項目落地,這些產業以及集團的產業資源將帶動我們整個業務發展?!?/p>

在陳軍看來,下半年將是拿地的窗口期。一方面,地方政府由于財政壓力將出讓更多土地,另外一方面地產融資受到阻礙,土地競爭將相對不那么激烈。

不過,綠地香港下一階段還將面臨至少兩個難題。擴大規模必然需要進入更多城市,如何解決和集團同業競爭的問題將成為焦點。而規模擴大之后,深耕效應將逐漸消失,目前行業發展開始放緩,沖擊千億比以往更難。

“我們預計下半年的銷售更加困難,恒大都開始搶收市場,金九銀十預計將沒有那么好的銷售,各個公司都會面臨較大壓力?!币晃簧鲜蟹科蟾吖茉u價道。


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